Luc Poirier et son art de développer des terrains

Gabriel Ccopa

29 novembre 2022

5 minutes

HenkelMedia.com
Gabriel Ccopa, fondateur d'Excellence Construction Rénovation

GABRIEL CCOPA

CHRONIQUEUR EXPERT EN IMMOBILIER

 

Le nom de Luc Poirier n’est plus à faire. Accompagné de mon ami et investisseur immobilier, Jean-Yves Bélisle, je suis allé à la rencontre de ce prolifique homme d’affaires et auteur du livre « Voir grand » dans le but de connaître son point de vue sur le développement de terrains en tant qu’investissement immobilier. En le voyant au volant de sa Ferrari ou en constatant le succès en affaires qu’il a connu jusqu’à présent, il serait facile de penser que cet entrepreneur a eu la chance de grandir dans un environnement aisé. Pourtant, la réalité est toute autre.

Luc Poirier vient d’un milieu très modeste. Il mangeait souvent du Kraft Dinner à l’heure du repas lorsqu’il était enfant. Cela dit, c’est son parcours de jeunesse difficile qui a fait de lui le modèle à suivre qu’il est aujourd’hui.

 

Il ne faut jamais lâcher dans la vie, dit-il. Il faut garder en tête que c’est normal d’avoir des hauts et des bas durant notre parcours. Je dois me battre constamment avec le gouvernement et les administrations municipales pour développer mes projets.

Dans le domaine de l’immobilier, qui ne se souvient pas de la fameuse saga de l’île Charron à Boucherville? C’est en faisant une randonnée de vélo qu’il a vu le potentiel de cet emplacement et a décidé de l’acheter dans l’optique de développer un projet domiciliaire. Pour se faire, il a dû utiliser 3 millions de dollars, c’est-à-dire tout l’argent qu’il possédait à cette époque.

Malheureusement, avant qu’il n’ait la chance de revendre l’île Charron à un autre promoteur, le gouvernement a émis un avis de réserve, l’empêchant ainsi de vendre, louer ou même développer le terrain. Ayant investi tous ses fonds dans ce projet, il devait désormais payer 50 000 $ par mois, simplement pour rembourser les intérêts.

C’est en réalisant plusieurs flips que Luc Poirier a réussi à générer les liquidités nécessaires pour ne pas perdre son investissement et subvenir à ses besoins : « Il ne faut jamais avoir peur de se battre devant une injustice, même si tous les experts autour de vous disent que vous n’avez pas de chance. Ceux qui abandonnent ne gagnent jamais. » 

Le travail de Luc Poirier est bien différent de ma réalité professionnelle. Pour ma part, en tant qu’investisseur immobilier, je supervise principalement des flips de maisons parcours. C’est une branche de l’immobilier qui permet de générer des liquidités rapidement. Désirant en savoir plus afin d’améliorer mes connaissances d’investisseur, je lui ai demandé de nous détailler quelques transactions effectuées au fil de sa carrière.

Quelques-uns de ses bons coups

L’un des flips qu’il a réalisés durant l’épopée de l’île Charron consistait en un duplex situé sur un grand terrain. Il a par la suite subdivisé le terrain en deux et a revendu séparément les deux lots. Cela lui a permis d’engranger rapidement la somme de 70 000 $. C’est d’ailleurs un principe d’affaires qu’il a acquis lors de sa jeunesse lorsqu’il achetait des friandises en vrac et les revendait dans son école : acheter en gros et revendre au détail.

Luc Poirier priorise l’achat de terrain en tant qu’investissement, car cela permet de générer de grandes marges de profits. À titre d’exemple, avec l’achat et la revente en deux lots séparés de l’usine d’Owens Corning à Candiac, il a réussi à empocher un profit de 28 millions de dollars. Un conseil qu’il m’a fait part est de toujours se concentrer sur « la ligne du bas ». C’est une leçon qui m’a marquée, puisque dans la société superficielle dans laquelle on vit, on attribue souvent (incluant moi) la réussite au nombre d’employés ou aux chiffres d’affaires.

« Il y a des entrepreneurs qui font un chiffre d’affaires de 40 millions de dollars, mais elles ne conservent que 200 000 $ à la fin de l’année. L’important, c’est la ligne du bas, ou autrement dit, ce qu’il nous reste à la fin comme profit », explique Luc Poirier.

Selon Jean-Yves Bélisle, un promoteur immobilier aguerri, le développement de terrain est un immense privilège qu’il faut traiter avec respect. Celui-ci amène bien évidemment son lot de défis. C’est un art d’obtenir la collaboration de tous et ainsi respecter une vision qui, à l’occasion, peut paraître audacieuse.

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Là où les autres ne regardent pas

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L’élément le plus marqué du parcours professionnel de M. Poirier est sans aucun doute l’achat de l’ancienne carrière de la briqueterie de La Prairie. En 2019, il a acquis un vaste terrain qui servait autrefois de carrière pour la somme de 25 millions de dollars, dans le but de développer un projet domiciliaire.

Lors de la mise en vente de la briqueterie, la Ville avait interdit aux futurs propriétaires de remblayer la carrière. Conséquemment, cela rendait une majeure partie du terrain inutilisable. Cet inconvénient majeur décourageait les investisseurs à faire une offre d’achat. Cependant, c’est en consultant son avocat qu’il a réalisé que la ville ne pouvait pas imposer cette interdiction. Finalement, après l’avoir acheté, Luc Poirier a contesté l’interdiction municipale de remblayer le terrain.

Après plusieurs années de dispute avec la Ville de La Prairie, la cour lui a donné raison. C’est dans une dizaine d’années que le remblayage de cette ancienne carrière sera complété et servira de terrain pour développer un projet domiciliaire.

Dans la vie comme en affaires, il est souvent « payant » de penser différemment des autres et de remettre en question les choses qui paraissent inadéquates ou encore inefficaces.

Luc Poirier en a évidemment démontré beaucoup d’audace au fil de sa carrière. Celle-ci lui a permis de réussir en immobilier. Alors que la plupart des gens diront qu’il a été chanceux, Luc préfère dire « qu’il a trouvé ses deals souvent par hasard, mais par des hasards travaillés ».

À propos de l'auteur(e)

Gabriel Ccopa

À propos de Gabriel Ccopa

Président d'Excellence Construction Rénovation

Gabriel Ccopa est le fondateur d’Excellence Construction Rénovation, une entreprise spécialisée en projets immobiliers de luxe. Ce jeune entrepreneur a pour mission de redéfinir les standards de qualité en rénovation de propriétés haut de gamme.